Locations avec ou sans bail

• Le présent Guide précise comment la taxe de vente au détail (TVD) s'applique aux locations avec ou sans bail. Veuillez noter que ce Guide remplace le Guide de la taxe de vente au détail 502F - Locations daté de novembre 1995.

Locations taxables, avec ou sans bail

Tout article taxable lorsqu'il est vendu à l'utilisateur final l'est également lorsqu'il est loué avec ou sans bail à ce dernier.

Perception et paiement de la TVD

La TVD correspond à 8 % du montant total de la location, englobant :

• les frais d'installation, d'assemblage ou de démontage des produits (voir exceptions sous la rubrique « Locations non taxables, avec ou sans bail »)
• les frais d'assurance-collision sans franchise
• les frais de livraison et de manutention
• les frais d'administration et d'intérêts
• les frais d'entretien, de réparation ou de dommages-intérêts
• les frais de contrats d'entretien
• les frais supplémentaires fondés sur la durée de la location, la distance parcourue par les véhicules, etc.
• la taxe d'encouragement à l'économie de carburant.

La TVD ne s'applique pas à la taxe fédérale sur les produits et services (TPS) pouvant être perçue sur les locations avec ou sans bail.

Le locateur n'est pas tenu de payer la TVD à l'achat de produits destinés à être loués avec ou sans bail à des clients (voir exceptions sous la rubrique Locations non taxables, avec ou sans bail).

La TVD doit être perçue à la date d'échéance de chaque paiement de location et versée au ministère des Finances (le ministère) sur la déclaration de TVD couvrant la période pendant laquelle le paiement de location est exigible, même si le locataire n'a pas encore payé la taxe. Si les premier et dernier versements de location sont acquittés au moment de la signature du contrat de location, la TVD doit être perçue et versée au ministère à ce moment sur les deux paiements. La TVD ne s'applique pas aux acomptes remboursables.

Options d'achat et ventes conditionnelles

Dans certains contrats de location, les locataires disposent d'une « option d'achat » à la fin du contrat sur l'article loué avec ou sans bail. Si un locataire décide d'acheter l'article, le montant payé est assujetti à la TVD, même si le locataire achète l'article en question à des fins de revente.

Dans certains cas, le contrat de location peut prévoir une option de renouvellement à prix de faveur ou symbolique (par ex. un dollar), à verser à la fin du bail. L'application de la TVD dépendra du fait qu'il s'agit d'un bail véritable ou d'une vente conditionnelle.

Le ministère considère qu'un bail a été conclu lorsque les financiers responsables du bail rédigent, dans l'exercice habituel de leurs fonctions, des baux sur un document en bonne et due forme, en termes spécifiques au domaine des baux. Cela s'applique même si le locataire est autorisé à acheter l'élément d'actif pour un montant symbolique à la fin du bail.

Lorsqu'on ne peut déterminer facilement d'après la terminologie utilisée dans un contrat s'il s'agit d'une location à bail ou d'une vente conditionnelle, la transaction entière doit être examinée. On peut alors avoir recours à l'un ou l'autre des critères suivants, ou tous, pour déterminer s'il s'agit d'une location à bail ou d'une vente conditionnelle :

• l'intention des parties engagées par le contrat
• le rôle des parties
• la nature de la transaction
• la compensation versée pour l'utilisation des biens ou le paiement d'un crédit
• le tableau d'amortissement
• les circonstances entourant la transaction.

Aucun critère individuel n'est nécessairement exécutoire dans toute transaction donnée.

En vertu de certains contrats de location, le locataire est tenu d'acheter « l'article loué à bail » à la fin du contrat. Il s'agit alors d'un contrat de vente conditionnelle et non d'un contrat de location avec ou sans bail. La TVD doit donc être perçue et versée au ministère sur le montant total à payer par le locataire au moment de la signature du contrat, et non lorsque les paiements deviennent exigibles. Par exemple, si des paiements mensuels de 300 $ doivent être versés sur une période de 36 mois, la TVD doit être perçue sur le montant total de 10 800 $ (300 $ × 36) et acquittée au moment de la signature de l'accord, et non avec chaque paiement mensuel de 300 $.

• En vertu d'un contrat de vente conditionnelle, la TVD ne s'appliquerait pas aux frais de financement, frais de crédit ou frais d'intérêt, pourvu que ces frais soient indiqués séparément sur la facture de vente, ou facturés séparément au client. Si ces frais ne sont pas séparés, la TVD s'appliquerait au total du montant à payer.

Sommes versées à la résiliation du bail

Les sommes versées à la résiliation du bail sont des sommes forfaitaires payées pour mettre fin à un contrat de location à bail. Dans certains cas, ces paiements sont des paiements de règlement effectués dans le contexte d'une action en justice potentielle pour violation et répudiation d'un contrat de location à bail et ne constituent pas des paiements de location en vertu de tel contrat de location à bail.

Les sommes versées à la résiliation du bail ne sont pas taxables lorsque toutes les conditions qui suivent sont respectées :

1. la consommation et l'utilisation du bien meuble corporel a pris fin et ledit bien a été retourné au locateur
2. es paiements de location ont cessé
3. la location est répudiée, et
4. les paiements de résiliation ont été versés afin de « mettre fin » à toute relation (tant contractuelle que judiciaire) entre les parties.

Les paiements de location doivent être proportionnels à l'usage du bien fait par le locataire. Par conséquent, une fois que le bail a pris fin et que les biens ont été retournés au locateur, tout autre paiement, même périodique, s'applique à la demande de paiement en dommages-intérêts du locateur et non aux paiements effectués en vue de l'utilisation du bien.

En ce qui concerne la condition (d), il n'est pas nécessaire que la relation entre le locateur et le locataire ait entièrement cessé. C'est la relation du point de vue spécifique du bien matériel corporel retourné qui doit être éliminée.

Dans certains cas, les parties peuvent avoir convenu d'une résiliation précoce du bail. Les paiements relatifs à des frais de résiliation précédemment convenus seraient encore considérés comme des paiements de résiliation, pourvu que les autres conditions soient respectées. Une fois le bail résilié, même si cette résiliation avait été envisagée au préalable par les parties, les paiements en dommages-intérêts ne sont pas taxables car ils ne s'appliquent pas à l'utilisation du bien.

Si la TVD est payée par erreur sur des sommes versées à la résiliation d'un contrat de location à bail, les contribuables peuvent demander un remboursement en remplissant une « Demande générale de remboursement de la taxe de vente au détail ». Telle demande doit parvenir au ministère dans les quatre années suivant le paiement de la TVD.

Locations non taxables, avec ou sans bail

La TVD ne s'applique pas aux locations suivantes :

• accessoires fixes, comme les chauffe-eau fixés en permanence à un bien immobilier (la personne qui achète et installe ces accessoires paye la TVD au moment de l'achat.)
• biens immobiliers, tels que le terrain et les bâtiments. *

* Le Guide de la taxe de vente au détail n^o 206F, intitulé « Biens immobiliers et accessoires fixes » porte sur ces éléments.

Toute personne qui achète un bien taxable tel qu'une autocaravane ou un bateau, et qui le loue de temps à autre, n'est pas considérée comme faisant affaire dans le commerce des locations. Cette personne n'est pas tenue de percevoir la TVD sur ces locations occasionnelles, mais doit avoir acquitté, au moment de l'achat, la TVD sur le prix de vente intégral.

Bien que la location, avec ou sans bail, d'échafaudages et de grues soit taxable, les frais d'installation, d'assemblage ou de démontage de ces appareils ne sont pas assujettis à la TVD si :

• ces articles de location sont utilisés pour la construction, la rénovation, l'entretien, la restauration ou la réparation d'un bien immobilier; et si
• ces frais sont indiqués séparément par rapport au coût de la location de l'échafaudage et de la grue.

Déménagement du locataire en provenance/à destination de I'Ontario

Il arrive parfois qu'un article ait été loué à bail par un locataire qui déménage et s'installe à l'extérieur de l'Ontario pendant la période de location. La TVD ne s'applique pas si, à la date d'échéance d'un paiement de location, le locataire a effectivement sorti ledit article de l'Ontario à des fins d'usage permanent à l'extérieur de la province. Le locateur est alors tenu de conserver les documents justificatifs dans ses dossiers, qui prouvent que l'article a bel et bien été sorti en permanence de l'Ontario. Ces documents peuvent inclure une preuve que la taxe applicable a été acquittée dans un autre ressort territorial canadien.

Lorsqu'une personne apporte en Ontario un article qu'elle a loué dans un autre ressort territorial, cette personne est tenue de payer la TVD sur les frais de location mensuels versés au locateur, ou directement à la Direction de la taxe de vente au détail si le locateur n'est pas un vendeur inscrit en Ontario.

Service non taxable

Il arrive que l'article loué, avec ou sans bail, le soit dans le cadre des dispositions relatives à un service non taxable. Dans de tels cas, la TVD ne s'applique pas à la location de l'article mais doit être payée par le locateur au moment de l'achat dudit article. Les exemples suivants illustrent certains services non taxables :

• équipement, tel qu'un bulldozer, lorsque les frais comprennent les services d'un conducteur fournis par le locateur;
• location d'abris de pêche sur glace; et
• location de services d'installations sanitaires portatives.

Adressez-vous à votre bureau fiscal local du ministère des Finances de l'Ontario pour établir si le service que vous offrez est un service non taxable ou si vous louez des articles taxables sur lesquels vous devez percevoir de la TVD.

Pour plus de renseignements

Les informations contenues dans cette publication ne sont données qu'à titre d'indication. Pour plus de renseignements, adressez-vous au ministère des Finances de l'Ontario en composant le 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297) ou visitez notre site Web à ontario.ca/finances.