Exonération des droits dans le cas de certaines cessions de terres agricoles

• Le présent bulletin expose les points essentiels des exigences requises pour avoir droit à l'exonération des droits de cession immobilière à l'égard de certaines cessions de terres agricoles, ainsi que la marche à suivre pour en faire la demande, tel que précisé dans le règlement 697, R.R.O. 1990, (règlement 697).
• En date du 26 mars 2008, la portée de cette exonération a été élargie de manière à inclure certaines cessions de terres agricoles entre une société agricole familiale et les membres d'une même famille.
• Le présent bulletin remplace le bulletin fiscal LTT 1-2007 (janvier 2007) ainsi que le bulletin fiscal LTT 2-2004 (avril 2004).
• L'information contenue dans le présent bulletin ne remplace aucunement les dispositions de la Loi sur les droits de cession immobilière (la Loi) et des règlements pris en application de cette Loi.

Généralités

Introduction

En règle générale, la cession de terres agricoles est assujettie aux droits de cession immobilière. Il existe toutefois une exonération des droits de cession immobilière à l'égard de certaines cessions de terres agricoles entre certains membres liés d'une même famille.

Aux fins du présent bulletin, l'expression « personnes liées » s'entend de personnes qui sont membres d'une même famille. Les expressions/termes « société agricole familiale », « exploitation agricole », « actif agricole », « membres de la famille » et « conjoint » sont définis dans la Loi et le règlement 697. Ces définitions sont reproduites à la fin du présent bulletin.

Cession entre une personne et une société

Une exonération des droits peut être accordée dans les cas suivants :

• une personne, ou des personnes liées, cède(nt) une terre agricole à une société agricole familiale
• la terre agricole continue d'être exploitée par la société agricole familiale sous la direction du (des) cédant(s) ou d'une ou de plusieurs personnes liée(s) au(x) cédant(s)
• chacun des actionnaires de la société agricole familiale ainsi que la (les) personne(s) qui cède(nt) ladite terre sont des personnes liées.

Cession entre une personne et une autre personne

Depuis le 28 mars 2003, une exonération des droits de cession peut être accordée dans les cas suivants :

• une personne, ou des personnes liées, cède(nt) une terre agricole à une ou plusieurs personnes
• la terre agricole continue d'être exploitée par une ou plusieurs personnes, chacune étant membre de la famille du (des) cédant(s)
• chacun des cessionnaires et la ou les personnes qui cèdent ladite terre sont membres d'une même famille.

Cession entre une succession et une personne

Depuis le 28 mars 2003, une exonération des droits de cession peut être accordée dans les cas suivants :

• le(s) représentant(s) successoral(aux) d'une personne décédée cède(nt) une terre agricole à une ou plusieurs personnes
• la cession aurait donné droit à l'exonération applicable à une cession d'une personne à une autre personne, telle que décrite ci-dessus, si elle avait été faite par la personne décédée immédiatement avant son décès.

Cession entre une société et une personne

Depuis le 28 mars 2003, une exonération des droits de cession peut être accordée dans les cas suivants :

• une société agricole familiale cède la terre agricole à une personne, ou à plusieurs personnes liées
• la terre agricole continue d'être exploitée par une ou plusieurs personnes
• chacun des actionnaires de la société agricole familiale et ladite (lesdites) personne(s) continue(nt) d'exploiter la terre à des fins agricoles et les cessionnaires sont membres d'une même famille.

Les détails des exonérations, ainsi que la marche à suivre pour s'en prévaloir, sont expliqués dans le présent bulletin. Les exonérations s'appliquent aussi bien aux cessions enregistrées que non enregistrées.

Critères d'admissibilité à une exonération

Conditions requises avant une cession ou une aliénation

Pour qu'une cession entre une personne ou des personnes liées donne droit à l'exonération, les conditions suivantes doivent préexister avant ladite cession du bien-fonds :

• le bien-fonds est principalement utilisé à des fins agricoles
• l'exploitation agricole était effectuée exclusivement par une ou plusieurs personnes, chacune étant membre de la famille de chacun des cédants du bien-fonds faisant l'objet de la cession.

Pour qu'une cession issue d'une société agricole familiale donne droit à l'exonération, les conditions suivantes doivent préexister avant ladite cession du bien-fonds :

• le bien-fonds est principalement utilisé à des fins agricoles
• l'exploitation agricole était effectuée exclusivement sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, chacune étant membre de la famille de chacun des cessionnaires du bien-fonds faisant l'objet de la cession.

But principal – Cessions survenant uniquement entre des personnes (ou un (des) représentant(s) successoral(aux))

Lorsqu'un bien-fonds est cédé à une ou plusieurs personnes, ladite cession doit avoir principalement pour but de permettre à la (aux) personne(s) de la même famille que les cédants [ou de la personne décédée si le(s) cédant(s) est (sont) un (des) représentant(s) successoral(aux) de la personne décédée] de continuer d'exploiter ledit bien-fonds.

But principal - Cessions impliquant des sociétés agricoles familiales

Dans le cas d'une cession d'un bien-fonds agricole à une société agricole familiale de la part d'une ou de plusieurs personnes, ladite cession doit avoir principalement pour but de permettre à la société cessionnaire d'en poursuivre l'exploitation agricole sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, chacune d'elles étant membre de la famille de chacun des cédants du bien-fonds faisant l'objet de la cession.

Dans le cas d'une cession d'un bien-fonds agricole par une société agricole familiale, ladite cession doit avoir principalement pour but de permettre à une ou plusieurs personnes, chacune d'elles étant membre de la famille des actionnaires de la société agricole familiale, d'en poursuivre l'exploitation agricole.

Conditions additionnelles concernant les sociétés agricoles familiales

Toutes les actions émises de la société agricole familiale au moment de la cession, sauf les actions statutaires, appartiennent à une ou plusieurs personnes, dont chacune est :

• membre de la famille de chacun des cédants, si le bien-fonds est cédé à une société agricole familiale
• membre de la famille de chacun des cessionnaires, si le bien-fonds est cédé par une société agricole familiale.

Quatre-vingt-quinze pour cent de l'actif détenu par la société agricole familiale doit être un actif agricole. Lorsqu'une société détient des actions dans la société agricole familiale, 95 % de l'actif de cette société doit être de nature agricole.

Pour établir le rapport de 95 % entre l'actif agricole et l'actif total, la valeur de l'intérêt détenu dans le bien-fonds faisant l'objet de la cession est comprise dans l'actif de la société.

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière – enregistrement électronique

Les énoncés complets du système d'enregistrement foncier électronique à l'égard de cette exonération figurent à la fin du présent bulletin.

Cession entre une (des) personne(s) et une société agricole familiale

Dans le cas d'une cession à une société agricole familiale, on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9080, sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables à chacun des énoncés sélectionnés.

Cession entre une (des) personne(s) et une autre (d'autres) personne(s)

Dans le cas d'une cession entre une personne et une autre (d'autres) personne(s), on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9078 sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables à l'énoncé 9123.

Cession entre le(s) représentant(s) successoral(aux) d'une personne décédée et une ou plusieurs personnes

Dans le cas d'une cession entre le(s) représentant(s) successoral(aux) d'une personne décédée et un ou plusieurs membres de la famille de la personne décédée, on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9079 sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables à l'énoncé 9123.

Cession entre une société agricole familiale et une ou plusieurs personnes

Dans le cas d'une cession par une société agricole familiale, on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9078 sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables à l'énoncé 9123.

Affidavit

Il n'est pas nécessaire de remplir un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole lorsqu'on demande l'exonération par voie électronique.

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière – Enregistrement sur papier

Enregistrement sur papier

Outre l'Affidavit sur les droits de cession immobilièrehabituel, un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par tous les cessionnaires, doit être joint à la cession à enregistrer. On peut se procurer ce formulaire en ligne par le biais du site ontario.ca/finances ou en communiquant avec la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources du ministère à l'adresse figurant à la fin du présent bulletin.

L'une des explications suivantes doit être indiquée sur l'Affidavit sur les droits de cession immobilière, lequel est annexé à la cession :

Cession entre une (des) personne(s) et une société agricole familiale

Dans le cas d'une cession entre une (des) personne(s) et une société agricole familiale :

“This is a conveyance of farmed land from an individual (individuals) to a family farm corporation and is exempt from tax pursuant to subsection 2(1) of Regulation 697, R.R.O. 1990 under the Land Transfer Tax Act.”

Cession entre une (des) personne(s) et une autre (d'autres) personne(s)

Dans le cas d'une cession entre une (des) personne(s) et une autre (d'autres) personne(s)

“This is a conveyance of farmed land from an individual (individuals) to a related individual (individuals) and is exempt from tax pursuant to subsection 2.1(1) of Regulation 697, R.R.O. 1990 under the Land Transfer Tax Act.”

Cession entre le(s) représentant(s) successoral(aux) d'une personne décédée et une ou plusieurs personnes

Dans le cas d'une cession entre le(s) représentant(s) successoral(aux) d'une personne décédée et une ou plusieurs personnes :

“This is a conveyance of farmed land from the personal representative(s) of the estate of a deceased individual to one or more individuals and is exempt from tax pursuant to subsection 2.1(1.1) of Regulation 697, R.R.O. 1990 under the Land Transfer Tax Act.”

Cession entre une société agricole familiale et une ou plusieurs personnes

Dans le cas d'une cession entre une société agricole familiale et une (des) personne(s) :

“This is a conveyance of farmed land from a family farm corporation to an individual (individuals) and is exempt from tax pursuant to subsection 2.2(1) of Regulation 697, R.R.O. 1990 under the Land Transfer Tax Act.”

Une fois que le registrateur foncier sera satisfait des documents soumis, la cession pourra être enregistrée sans acquitter les droits de cession immobilière.

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière – Aliénations non enregistrées

Cessions à une société agricole familiale ou à une ou plusieurs personnes

On peut obtenir l'exonération même si la cession n'est pas enregistrée. Dans un tel cas, les documents suivants doivent être soumis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation :

1. une Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds dûment remplie
2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par tous les cessionnaires
4. tout autre document requis par le ministère.

Par ailleurs, lorsque la cession implique une société agricole familiale, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources peut demander une copie des registres des actionnaires de la société agricole familiale ainsi que de l'un ou l'autre de ses actionnaires, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Si une déclaration n'est pas produite dans les 30 jours, une demande de prolongation de délai expliquant les motifs de la demande est également exigée.

Tout manquement à produire une telle déclaration pourrait entraîner une cotisation de taxe, augmentée d'une pénalité et d'intérêts.

Comment demander un remboursement des droits

Demande de remboursement

Si les droits de cession immobilière ont été acquittés lors de la cession d'un bien-fonds agricole, et que ladite cession répond aux critères d'admissibilité à l'exonération des droits de cession immobilière, une demande d'exonération peut être soumise et un remboursement des droits de cession immobilière peut être accordé dans les quatre ans suivant la date de paiement desdits droits.

Pour demander un remboursement, les documents suivants doivent être envoyés à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources :

1. une copie de l'acte enregistré sur lequel les droits de cession immobilière ont été acquittés (dans le cas d'un enregistrement électronique, veuillez inclure une copie du sommaire du dossier portant sur la transaction)
2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par tous les cessionnaires
4. tout autre document requis par le ministère.

Par ailleurs, lorsque la cession implique une société agricole familiale, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources peut demander une copie des registres des actionnaires de la société agricole familiale ainsi que de l'un ou l'autre de ses actionnaires, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Importants facteurs à prendre en compte

Raisons courantes du rejet des demandes d'exonération

Voici les raisons entraînant le plus souvent le rejet des demandes d'exonération :

• L'activité effectuée sur le bien-fonds ne répond pas à la définition d'« exploitation agricole »

Voir la définition d'« exploitation agricole ». Si l'activité ne correspond pas à la définition, vérifier si l'exonération accordée sur les cessions à des entreprises familiales constituées en société en vertu de l'article 3 du Règlement 697 s'appliquerait.

• La cession fait partie d'une entente sur la vente des actions de la société cessionnaire à une tierce partie

Pour avoir droit à l'exonération sur une cession à une société agricole familiale, ladite cession doit avoir principalement pour but de permettre à la société cessionnaire de poursuivre l'exploitation agricole du bien-fonds sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, chacune étant membre de la famille de chacun des cédants.

• La société cessionnaire ne poursuit pas l'exploitation agricole, mais agit à titre de société de portefeuille, et loue le bien-fonds à une société d'exploitation

La société cessionnaire doit être la société qui effectue effectivement l'exploitation agricole du bien-fonds.

Assujettissement à une vérification

Toutes les exonérations des droits de cession immobilière sont assujetties à une vérification. Le ministre des Finances peut en effet établir une cotisation ou une nouvelle cotisation à l'égard de toute personne concernant tous droits exigibles en vertu de la Loi dans les quatre ans suivant la date à laquelle tels droits sont devenus exigibles.

Ce délai de quatre ans pour une cotisation ou une nouvelle cotisation ne s'applique pas dans le cas d'une personne ayant produit une fausse déclaration ou commis une fraude, par commission ou omission, ou ayant négligé de produire quelque déclaration que ce soit requise par le Loi.

Énoncés pertinents du système d'enregistrement foncier électronique sous la rubrique « Exonérations »

9123

I/We have read and considered Regulation 697, R.R.O 1990, including the definitions of “family farm corporation”, “farming”, “farming assets” and “members of the family”  as defined by the Regulation.

Each transferor or (if applicable) each shareholder of the transferor corporation, and each transferee or (if applicable) each shareholder of the transferee corporation are members of the same family, and where the transferor(s) is/are the personal representative(s) of the estate of a deceased individual, the deceased individual was also one of the members of the family immediately prior to his/her death.

Prior to the conveyance, the lands were used predominantly in farming carried on by [NAME(S)] during the period(s) [TEXT].

9078

The land is being conveyed for the principal purpose of enabling one or more individuals, each of whom is a member of the family of each transferor, or (if the transferor is a family farm corporation) of each shareholder of the transferor, to continue farming on the land.

9079

The conveyance is from the personal representative(s) of the estate of a deceased individual to one or more individuals for the principal purpose of enabling that individual or individuals (each of whom was a member of the family of the deceased individual immediately prior to the deceased individual’s death) to continue farming on the land, and the conveyance qualifies for the exemption under subsection 2.1(1.1) of Regulation 697, R.R.O. 1990 or clause 3(1)(c) of Ontario Regulation 70/91.

9080

The land is being conveyed for the principal purpose of enabling the transferee corporation to continue farming on the land being conveyed under the direction of [NAME(S)], each of whom is a member of the family of each transferor.

Définitions

Société agricole familiale

Aux fins dudit Règlement, une société est considérée comme une société agricole familiale au moment de la cession d'un bien-fonds si toutes les conditions suivantes sont respectées :

1. Toutes les actions émises de la société au moment de la cession, sauf les actions statutaires, appartiennent à une ou plusieurs personnes, dont chacune est
   1. membre de la famille de chacun des cédants, si le bien-fonds est cédé à la société, ou
   2. membre de la famille de chacun des cessionnaires, s'il s'agit d'une cession entre la société et un ou plusieurs cessionnaires.
2. au moins 95 % de la valeur de l'actif détenu par la société au moment de la cession, y compris le bien-fonds faisant l'objet de la cession, est un actif agricole.
3. Si l'un des membres de la famille de l'un des cédants mentionnés au sous-paragraphe 1 i ou de l'un des cessionnaires mentionnés au sous-paragraphe 1 ii est une société, au moins 95 % de la valeur de l'actif total détenu par ledit membre de la famille est un actif agricole.

Activité agricole

L'expression « activité agricole » désigne le labourage du sol, la mise à la reproduction, l'élevage ou l'engraissement du bétail, l'élevage de la volaille et la production de produits de volaille, l'élevage d'animaux à fourrure, la production laitière, la culture fruitière, la culture vivrière (destinée à la consommation humaine) ou fourragère et l'apiculture, mais ne désigne pas la location de terre lorsque le bailleur n'a pas droit à une part des récoltes produites, du bétail élevé ou d'autres denrées cultivées sur les terres considérées, ni aux produits de la vente desdits récoltes, bétail ou autres denrées.

Actif agricole

L'expression « actif agricole » d'une société agricole familiale signifie :

1. les terres, les bâtiments, le matériel, les machines et le bétail dont la société se sert principalement à des fins agricoles;
2. tout droit ou permis accordé ou délivré en vertu de toute loi de l'Assemblée législative autorisant ou réglementant la production ou la vente de toute denrée ou chose produite, élevée, cultivée dans le cadre d'activités agricoles;
3. l'immeuble dans lequel réside(nt) un actionnaire ou un ou plusieurs membre(s) de sa famille travaillant dans l'agriculture si cet immeuble se trouve sur des terres utilisées à des fins agricoles par cet actionnaire ou un ou plusieurs membres de sa famille sur un terrain adjacent à ces terres;
4. les actions dans une autre société agricole familiale; et
5. les comptes commerciaux à recevoir, les fournitures et le stock de denrées ou de choses produites, élevées ou cultivées dans le cadre d'activités agricoles.

Membres de la famille

Le terme « membre de la famille » désigne :

1. la personne elle-même,
2. son conjoint,
3. son enfant,
4. son père, sa mère, son frère ou sa sœur ou tout conjoint ou descendant de ce frère ou de cette soeur,
5. le frère ou la sœur de son père ou de sa mère, ou tout descendant de ce frère ou de cette sœur,
6. le père ou la mère ou tout frère ou sœur de son conjoint, ou tout descendant de ce frère ou de cette souer,
7. son beau-fils ou sa belle-fille,
8. son grand-père ou sa grand-mère,
9. son petit-fils ou sa petite-fille, ou son arrière-petit-fils ou arrière-petite-fille, ou le conjoint de son petit-fils ou de sa petite-fille, ou de son arrière-petit-fils ou de son arrière-petite-fille, ou
10. une société dont toutes les actions émises, sauf les actions statutaires, appartiennent à une ou plusieurs personnes dont chacune est apparentée à la personne à qui la définition s'applique de la façon décrite à l'un des alinéas (a) à (i).

Conjoint

Le terme « conjoint » s'entend au sens de la définition donnée à l'article 29 de la Loi sur le droit de la famille.

Sont également compris l'une ou l'autre de deux personnes qui sont mariées ensemble, ou qui ne sont pas mariées ensemble et qui ont cohabité, selon le cas,

1. de façon continue depuis au moins trois ans, ou
2. dans une relation d'une certaine permanence, si elles sont les parents naturels ou adoptifs d'un enfant.

Renseignements additionnels

Si ce bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi ainsi que les règlements afférents, ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de l'observation fiscale
Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON L1H 8H9

Sans-frais : 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
Télécopieur : 905 433-5770
Appareil de télécommunications pour sourds (ATS) : 1 800 263-7776

Le présent bulletin ainsi que différentes autres publications du ministère des Finances, en français et en anglais, sont disponibles en ligne à l'adresse ontario.ca/finances.

On peut consulter, en ligne, la Loi sur les droits de cession immobilière ainsi que d'autres lois et règlements publics de l'Ontario, à l'adresse ontario.ca/lois-en-ligne.