Exemption à l'égard de certaines cessions de biens fonciers à des entreprises familiales constituées en société

• Le présent bulletin donne les points essentiels des critères d'admissibilité et des formalités à suivre pour demander une exemption des droits de cession immobilière à l'égard de certaines cessions de biens fonciers entre un particulier ou des personnes liées et une entreprise familiale constituée en société, conformément au Règlement 697, R.R.O. 1990 (Règlement 697).

• Depuis le 10 octobre 2008, certains critères d'admissibilité à l'exemption, notamment la définition d'«entreprise exploitée activement», ont changé. Les anciennes exigences réglementaires continuent de s'appliquer aux cessions antérieures au 10 octobre 2008.
• Le présent bulletin remplace le bulletin fiscal 6-79 sur les droits de cession immobilière (août 1979).

• Le présent bulletin contient des renseignements généraux et il ne remplace aucunement la Loi sur les droits de cession immobilière (la Loi) ou les règlements afférents.

Généralités

Introduction

Normalement, la cession de biens fonciers à une entreprise familiale constituée en société est assujettie à des droits de cession immobilière. En revanche, il est possible d'obtenir une exemption des droits de cession immobilière dans les cas suivants:

• un particulier ou une/des personnes liées exploitent activement une entreprise sur le bien-fonds;
• le particulier en question cède ce bien-fonds et l'entreprise à une entreprise familiale constituée en société;
• les actionnaires de l'entreprise familiale constituée en société sont des membres de la famille du particulier qui a cédé le bien-fonds;
• l'entreprise familiale constituée en société continuera à exploiter activement cette entreprise sur ce bien-fonds.

Pour les besoins du présent bulletin, les « personnes liées » désignent les personnes qui sont membres d'une même famille.

Cette exemption concerne à la fois les cessions enregistrées et les cessions non enregistrées de biens-fonds.

Ce bulletin contient les détails de l'exemption et les formalités à suivre pour la demander.

Conditions requises pour avoir droit à l'exemption

But principal

Le but principal de la cession doit être de permettre à la société cessionnaire de poursuivre les activités de l'entreprise exploitée activement sur le bien-fonds cédé.

Définition d'une « entreprise exploitée activement »

À partir du 10 octobre 2008, l'expression «entreprise exploitée activement » désigne une entreprise qui n'est pas

• une entreprise agricole,
• la location de biens immobiliers, ou
• une entreprise qui, au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), dispense des services aux particuliers, ou une entreprise de placement désignée.

En fonction de la date à laquelle la cession a eu lieu, des cessions à certaines catégories de société professionnelle exclues par le passé de la catégorie des « entreprises exploitées activement » pourraient désormais être possibles.

Avant la cession ou l'aliénation

Les conditions suivantes doivent exister avant la cession du bien-fonds à une entreprise familiale constituée en société:

• le bien-fonds appartient à une personne ou à plusieurs personnes liées;
• le bien-fonds est principalement utilisé pour les activités d'une entreprise exploitée activement;

l'entreprise est exploitée activement sur le bien-fonds exclusivement par la personne en question ou des personnes liées.

Au moment de la cession ou de l'aliénation

Les conditions suivantes doivent exister au moment de la cession du bien-fonds à l'entreprise familiale constituée en société:

• toutes les actions émises (autres que les actions statutaires des administrateurs) de l'entreprise familiale constituée en société sont détenues par des membres de la famille de chaque cédant;
• le but principal de la cession du bien-fonds est de permettre à l'entreprise familiale constituée en société de poursuivre les activités de l'entreprise exploitée activement sur le bien-fonds sous la direction d'une ou de personnes qui sont membres de la famille de chaque cédant.

Après la cession ou l'aliénation

À partir du 10 octobre 2008, les conditions suivantes doivent exister après la cession du bien-fonds à la société cessionnaire:

• la société cessionnaire doit tirer au moins 75% de son chiffre d'affaires brut d'une entreprise exploitée activement pendant l'année d'imposition au cours de laquelle la cession se produit;
• la société cessionnaire a un revenu imposable, établi en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), de moins de 1,5 million de dollars pour l'année d'imposition au cours de laquelle la cession se produit;
• si un actionnaire de la société cessionnaire est une société, la corporation actionnaire doit aussi:
  • tirer au moins 75% de son chiffre d'affaires brut d'une entreprise exploitée activement pendant l'année d'imposition au cours de laquelle la cession se produit;
  • avoir un revenu imposable, établi en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), de moins de 1,5 million de dollars pour l'année d'imposition au cours de laquelle la cession se produit.

Faire une demande d'exemption – Première étape

Vu que toutes les conditions requises ne peuvent pas être remplies avant la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle la cession se produit, les modalités de demande sont énoncées en deux étapes.

La première étape, la demande d'exemption, s'effectue au moment de la cession du bien-fonds. La demande d'exemption doit être directement adressée à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources du ministère des Finances; la demande ne peut pas être faite au moment de l'enregistrement.

Les formulaires sont disponibles en ligne à ontario.ca/finances ou en communiquant avec la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources du ministère à l'adresse figurant à la fin du présent bulletin.

Enregistrement électronique

Pour toute cession d'une entreprise familiale constituée en société devant être présentée par enregistrement électronique, les documents suivants doivent être transmis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources :

1. le formulaire intitulé Affidavit initial d'entreprise familiale dûment rempli. Ce formulaire devra contenir un engagement servant de garantie aux droits de cession immobilière si les conditions de l'exemption n'étaient pas respectées. Le ministre des Finances (le ministre) se réserve le droit d'exiger d'autres garanties;
2. une copie de l'entente d'achat et de vente et de toute autre entente en rapport avec la cession;
3. une copie de l'état des rajustements;
4. deux copies papier du document de cession « en préparation » de Teranet, avec les déclarations de droits de cession immobilière ayant été dûment remplis. Le numéro de déclaration pour la demande d'exemption pour entreprise familiale est le 9090 :

   "Le ministère des Finances a approuvé les documents comme suit : « Aucun droit de cession immobilière à payer » (des justificatifs doivent être fournis)”

Une fois les documents examinés par le ministère, une copie papier du document de cession « en préparation » sera approuvée par celui-ci et envoyée au contribuable ou à son représentant.

Après l'enregistrement, une copie du titre enregistré devra être transmise au ministère.

Enregistrement sur papier

Pour toute cession d'une entreprise familiale constituée en société devant être présentée pour enregistrer sur papier l'acte de cession ou de transfert, les documents suivants doivent être transmis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources:

1. le formulaire intitulé Affidavit initial d'entreprise familiale dûment rempli. Ce formulaire devra contenir un engagement servant de garantie aux droits de cession immobilière si les conditions de l'exemption n'étaient pas respectées. Le ministre des Finances (le ministre) se réserve le droit d'exiger d'autres garanties;
2. une copie de l'entente d'achat et de vente et de toute autre entente en rapport avec la cession;
3. une copie de l'état des rajustements;
4. les trois formulaires intitulés Affidavit sur les droits de cession immobilière dûment remplis;
5. le document original et l'acte de cession ou de transfert à enregistrer en double exemplaire.

Une fois les documents examinés par le ministère, le document original et une des deux copies de l'acte de cession ou de transfert seront approuvés par le celui-ci, avec pour consigne au registrateur qu'aucun droit de cession immobilière ne sera à payer au moment de l'enregistrement, et le tout sera envoyé au contribuable ou à son représentant.

Après l'enregistrement, une copie du titre enregistré devra être transmise au ministère.

Aucun enregistrement dans les 30 jours suivant la cession

Si aucun enregistrement de la cession n'est envisagé ou terminé, les documents suivants devront être transmis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources dans les 30 jours suivant la cession :

1. le formulaire intitulé Affidavit initial d'entreprise familiale dûment rempli. Ce formulaire devra contenir un engagement servant de garantie aux droits de cession immobilière si les conditions de l'exemption n'étaient pas respectées. Le ministre des Finances (le ministre) se réserve le droit d'exiger d'autres garanties;
2. une copie de l'entente d'achat et de vente et de toute autre entente en rapport avec la cession;
3. une copie de l'état des rajustements;
4. le formulaire intitulé Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds dûment rempli.

Si aucune demande n'est présentée dans les 30 jours, une demande de prolongation contenant des explications sur le retard devra aussi être fournie.

Le défaut de demande peut donner lieu à un avis de cotisation, à des pénalités et à des intérêts.

Remplir les procédures concernant les demandes d'exemption – Seconde étape

Cessions enregistrées et non enregistrées

La seconde étape parachève les procédures concernant les demandes d'exemption et se déroule après la fin de l'année d'imposition de la société cessionnaire au cours de laquelle la cession se produit.

Les documents suivants doivent être transmis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources dans les neuf mois qui suivent la fin de l'année d'imposition de la société cessionnaire au cours de laquelle la cession se produit :

1. le formulaire intitulé Déclaration sous serment relative à une cession à une société commerciale familiale dûment rempli;
2. une copie des états financiers de la société cessionnaire (et de toute société qui était actionnaire de la société cessionnaire au moment de la cession) pour l'année d'imposition au cours de laquelle la cession s'est produite.

Le ministre peut demander à obtenir d'autres documents.

Si Ie ministre est convaincu que les conditions de l'exemption ont été remplies, la société cessionnaire sera dispensée de la garantie de sécurité.

Si les conditions de l'exemption ne sont pas remplies, les droits ainsi que les intérêts correspondants devront être payés.

Formalités de demande de remboursement des droits

Demande de remboursement

Si des droits de cession immobilière ont été payés relativement à un transfert à une entreprise familiale constituée en société, une demande d'exemption et un remboursement des droits de cession immobilière peuvent être demandés dans les quatre ans suivant la date du paiement des droits en question.

Pour faire une demande de remboursement, les documents suivants doivent être transmis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources :

1. une copie du titre enregistré pour lequel des droits de cession immobilière ont été payés (en cas d'enregistrement électronique, veuillez joindre une copie du sommaire du dossier se rapportant à la transaction);
2. une copie de l'entente d'achat et de vente et de toute autre entente en rapport avec la cession;
3. une copie de l'état des rajustements;
4. le formulaire intitulé Affidavit initial d'entreprise familiale dûment rempli;
5. tout autre document que le ministère pourrait demander.

Si neuf mois sont écoulés depuis l'année d'imposition de la société cessionnaire au cours de laquelle la cession s'est produite, les documents suivants devront également être transmis en même temps que la demande de remboursement :

6. le formulaire Déclaration sous serment relative à une cession à une société commerciale familiale dûment rempli;
7. une copie des états financiers de la société cessionnaire (et de toute société qui était actionnaire de la société cessionnaire au moment de la cession) pour l'année d'imposition au cours de laquelle la cession s'est produite.

Le ministre peut demander à obtenir d'autres documents.

Points importants à prendre en considération

Raisons courantes du rejet des demandes

Depuis longtemps, les demandes relatives à cette exemption sont souvent rejetées pour l'une des raisons suivantes :

• Un ou tous les cédants sont une société

  Pour avoir droit à l'exemption, chaque cédant doit être un particulier. S'il est vrai qu'en vertu du Règlement 697 une société peut être considérée comme un membre de la famille, il ne s'agit pas d'un particulier.

• Avant la cession, un particulier agissant au nom de la société exploitait activement l'entreprise et, par conséquent, n'agissait pas à titre individuel

  Avant la cession, l'entreprise exploitée activement doit l'avoir été exclusivement par une ou plusieurs personnes, chacun étant membre de la famille de chaque cédant. Si une société exerce les activités en question, la personne agissant au nom de la société n'agit pas à titre individuel.

• Les activités menées sur le bien-fonds ne correspondent pas à la définition d'« entreprise exploitée activement »

  La notion d'« entreprise exploitée activement » ne comprend pas la location de biens immobiliers de quelque forme que ce soit. Elle n'englobe pas non plus les services dispensés aux particuliers ou une entreprise de placement désignée, vu que ces expressions sont définies dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).

  Si les activités concernent une « entreprise agricole », il faudra examiner si l'exemption relative à la cession de terres agricoles s'applique selon l'article 2 du Règlement 697.

• Le cédant ne poursuit pas les activités de l'entreprise exploitée activement et agit, au contraire, à titre de société de portefeuille, en louant le bien-fonds à une société en exploitation

  La société cessionnaire doit être la société qui gère l'entreprise exploitée activement sur le bien-fonds. La location d'un bien-fonds ne constitue pas une entreprise exploitée activement.

• La cession fait partie d'une entente en vue de vendre les actions de la société cessionnaire à des tiers

  Le but principal d'une cession est de permettre à la société cessionnaire de poursuivre les activités de l'entreprise exploitée activement sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, dont chacune est liée à chaque cédant.

Vérification

Toutes les exemptions de droits de cession immobilière peuvent faire l'objet d'une vérification. Le ministre peut évaluer ou réévaluer une personne pour les droits que celle-ci doit acquitter en vertu de la Loi dans les quatre ans qui suivent le jour où les droits sont redevables.

Le délai prescrit de quatre ans pour procéder à une évaluation ou à une réévaluation ne s'applique pas quand une personne a fait une fausse déclaration ou a fraudé, que ce soit par négligence ou par omission, ou a omis de remettre toute déclaration requise par la Loi.

Définitions selon la Loi et le Règlement 697

Entreprise exploitée activement

Une entreprise exploitée activement désigne une entreprise qui n'est pas

1. une entreprise agricole,
2. la location de biens immobiliers, ou
3. une entreprise qui, au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), dispense des services aux particuliers, ou un entreprise de placement désignée.

Entreprise familiale constituée en société

Une entreprise familiale constituée en société désigne une société qui est une société privée sous contrôle canadien, au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), dont toutes les actions émises, sauf les actions statutaires, appartiennent à une ou plusieurs personnes dont chacune est membre de la famille de chacun des cédants du bien-fonds considéré.

Membres de la famille

L'expression membres de la famille s'entend à l'égard de toute personne,

1. de la personne en question,
2. de son conjoint,
3. de son enfant,
4. de son père, sa mère, son frère ou sa soeur ou du conjoint ou du descendant de ce frère ou de cette sœur,
5. du frère ou de la sœur de son père ou de sa mère ou de tout descendant de ce frère ou de cette sœur,
6. du père, de la mère ou de tout frère ou de toute soeur de son conjoint, ou de tout descendant de ce frère ou de cette soeur,
7. de son beau-fils ou de sa belle-fille,
8. de son grand-père ou de sa grand-mère,
9. de son petit-fils ou de sa petite-fille ou de son arrière-petit-fils ou arrière petite-fille, ou du conjoint de son petit-fils ou de sa petite-fille, ou celui de son arrière-petit-fils ou arrière-petite-fille, ou
10. d'une société dont toutes les actions émises, sauf les actions statutaires, appartiennent à une ou plusieurs personnes dont chacune est liée à la personne à laquelle l'expression s'applique de la façon décrite à l'un des alinéas (a) à (i).

Conjoint

Le conjoint s'entend au sens de l'article 29 de la Loi sur le droit de la famille.

Ce terme désigne l'une ou l'autre de deux personnes qui sont mariées ensemble, ou qui ne sont pas mariées ensemble et qui ont cohabité selon le cas :

1. de façon continue depuis au moins trois ans, ou
2. dans une relation d'une certaine permanence, s'ils sont les parents naturels ou adoptifs d'un enfant.
   

Complément d'information

Si ce bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi ainsi que les règlements afférents, ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de l'observation fiscale
Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa, ON  L1H 8H9

Sans-frais : 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
Télécopieur : 905 433-5770
Appareil de télécommunications pour sourds (ATS) : 1 800 263-7776

Le présent bulletin ainsi que différentes autres publications du ministère des Finances, en français et en anglais, sont disponibles en ligne à l'adresse ontario.ca/finances.

On peut consulter, en ligne, la Loi sur les droits de cession immobilière ainsi que d'autres lois et règlements publics de l'Ontario, à l'adresse ontario.ca/lois-en-ligne.