Calcul de la valeur de la contrepartie applicable aux cessions de logements neufs

• Le présent bulletin présente des lignes directrices facilitant la compréhension du calcul de la valeur de la contrepartie applicable à l'achat d'un logement neuf.
• L'information contenue dans ce bulletin ne remplace aucunement les dispositions de la Loi sur les droits de cession immobilière et des règlements afférents.

Généralités

Assiette fiscale

La valeur de la contrepartie réelle correspond au montant à déclarer dans les déclarations des droits de cession immobilière, dans le cas des enregistrements électroniques de biens-fonds, ou dans l'Affidavit sur les droits de cession immobilière [PDF - 386 KO] , qui doivent être déposés auprès du registrateur en annexe à toute cession présentée à l'enregistrement.

Les droits de cession immobilière sont calculés en fonction de la valeur réelle de la contrepartie versée, laquelle est définie au paragraphe 1 (1) de la Loi sur les droits de cession immobilière (la Loi). Pour plus de précisions sur les taux et le calcul des droits, consultez le bulletin fiscal LTT 2-2005 - Calcul des droits de cession immobilière.

La valeur de la contrepartie englobe bien des notions, et ne se limite pas au prix d'achat indiqué sur un accord de vente. Il faut aussi tenir compte des définitions de céder , cession et bien-fonds , elles-mêmes d'une grande portée. Ces définitions sont énoncées à la fin du présent bulletin.

Certains facteurs entrant en ligne de compte dans le calcul de la valeur de la contrepartie

Ajouts et améliorations

Il arrive souvent que les acheteurs d'un logement neuf acceptent un prix d'achat de base, puis informe le constructeur de certains ajouts ou améliorations à apporter.

La valeur de ces ajouts et améliorations doit entrer dans le calcul de la valeur de la contrepartie. Voici certains exemples de tels ajouts ou améliorations apportés à la structure du logement :

• gamme supérieure de revêtement de sol, armoires, portes, fenêtres, comptoirs, etc.,
• modifications architecturales,
• ajout de portes et entrées,
• bains tourbillons,
• finition du sous-sol,
• plomberie préliminaire dans les salles de bains,
• foyers.

La valeur des améliorations apportées au terrain doit également entrer dans le calcul de la valeur de la contrepartie. En voici certains exemples :

• surclassement de terrain,
• plantation d'arbres,
• gazonnement et terrassement,
• pavage de l'entrée.

Installations

Dans un logement neuf, le constructeur installe généralement les compteurs de gaz, d'électricité et d'eau, et autres appareils similaires. Lorsque le constructeur ajoute au prix d'achat convenu le coût d'installation de ces appareils, la valeur de l'installation doit être incluse dans le calcul de la valeur de la contrepartie.

Obligations prises en charge et coûts divers

Dans sa définition, la valeur de la contrepartie intègre la valeur de toute obligation prise en charge ainsi que la valeur de tout avantage conféré dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession .

Dans bien des cas, le constructeur a pris en charge des obligations et engagé d'autres coûts divers, lesquels sont transmis à l'acheteur du logement neuf. Étant donné que ces coûts sont assumés par l'acheteur du logement neuf dans le cadre de l'arrangement relatif à la cession, ils font partie de la valeur de la contrepartie. Par exemple :

• impôt sur les lotissements,
• droits d'aménagement,
• taxes scolaires,
• hausse des droits d'aménagement imposés par une municipalité,
• frais de transaction du Barreau du Haut-Canada imposés au vendeur,
• frais pour demande tardive d'amélioration,
• frais du Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario,
• honoraires d'architecte.

Construction édifiée dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession

La définition de bien-fonds englobe la construction devant être édifiée sur un bien-fonds dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession. Il s'agit alors d'un ajout au bien-fonds et à toute structure ou tout accessoire fixe existants.

Le fait de conclure des conventions distincts liées à l'achat du bien-fonds et à la construction d'un logement neuf sur ledit bien-fonds n'aura pas pour effet de réduire la valeur de la contrepartie à l'égard de la transaction s'ils font tous deux partie intégrante de l'arrangement relatif à la cession. Pour déterminer sans trop se tromper s'ils font tous deux partie intégrante de l'arrangement, on peut se poser la question suivante : si l'acheteur ne conclut pas de convention à l'égard de la construction du logement neuf, sera-t-il tout de même acquéreur du terrain? Lorsque la cession relative au terrain vacant dépend de la construction du logement, l'arrangement vise alors l'achat du terrain et de la structure qui doit y être édifiée; il faut donc tenir compte des deux conventions pour déterminer la valeur réelle de la contrepartie.

Cession de la convention de vente

Lorsque le vendeur A et l'acheteur B ont conclu une convention de vente, et que C acquiert un intérêt de B à titre bénéficiaire, la valeur réelle de la contrepartie sur la cession à C comprend :

• la valeur de la contrepartie de la cession,
• le prix d'achat précisé dans la convention cédée, et
• la valeur des ajouts, améliorations, installations, etc. telle qu'indiquée ci-dessus.

Remarque : l'enregistrement d'un avis quelconque attestant de la convention entre A et B est également assujetti aux droits de cession immobilière.

Vente du logement neuf à un deuxième acheteur

Lorsque le vendeur A et l'acheteur B ont conclu une convention de vente et que B conclut une autre convention visant la vente du même bien-fonds à C, la valeur réelle de la contrepartie à l'égard de la cession à C englobe :

• le prix d'achat précisé dans la convention de revente, et
• la valeur de tous coûts et obligations pris en charge par C.

Remarque : l'enregistrement d'un avis quelconque attestant de la convention entre A et B est également assujetti aux droits de cession immobilière.

Prise en considération de l'arrangement/de la (des) convention(s) dans leur ensemble

Tous les aspects de l'arrangement/de la (des) convention(s) dans leur ensemble doivent être pris en considération dans le calcul de la valeur de la contrepartie. La déclaration des rajustements représente souvent un bon point de départ pour déterminer les éléments qui devraient entrer dans la valeur de la contrepartie. Les exemples cités précédemment dans cette section ne sont pas exhaustifs.

Taxe sur les produits et services (TPS), taxe de vente harmonisée (TVH) et remboursements pour habitations neuves

TPS/TVH non comprise

Les habitations neuves sont assujetties à la TPS ou à la TVH. La TPS et la TVH ne doivent pas être comprises dans le calcul de la valeur de la contrepartie.

Les cessions de remboursements pour habitations neuves peuvent être comprises

Certaines conventions d'achat conclues entre l'acheteur d'un nouveau logement et un vendeur prévoiront que l'acheteur remette au vendeur la TPS/TVH ainsi que la cession des remboursements pour habitations neuves.

Non comprises

Si la TPS/TVH remise ne comprend pas le remboursement pour habitations neuves, et que l'acheteur cède tous les remboursements au vendeur, la valeur des remboursements n'entre alors pas dans la valeur de la contrepartie.

Comprises

Si, en revanche, la TPS/TVH est remise dans son intégralité et que tous les remboursements pour habitations neuves sont cédés, le montant des remboursements entre alors dans la valeur de la contrepartie.

Détails

Pour obtenir plus de détails, veuillez consulter le Bulletin fiscal LTT 1-2010 Incidence de la taxe de vente harmonisée sur la valeur de la contrepartie en application de la Loi sur les droits de cession immobilière ainsi que le Bulletin fiscal LTT 4-2004 Incidence de la taxe sur les produits et services sur la valeur de la contrepartie en application de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Déclaration ou affidavit établissant la valeur de la contrepartie

Enregistrements électroniques de biens-fonds

Lorsqu'une cession est présentée à l'enregistrement sous forme de document électronique, la proportion de la valeur réelle de la contrepartie assujettie aux droits de cession immobilière doit être précisée dans les déclarations 1 (a) à (f) sous l'onglet Contrepartie.

Autres enregistrements

Si la cession est présentée à l'enregistrement autrement que sous forme de document électronique, la proportion de la valeur réelle de la contrepartie assujettie aux droits de cession immobilière doit être précisée aux lignes 2 (a) à (e) de l'Affidavit sur les droits de cession immobilière [PDF - 386 KO] soumis au registrateur avec la cession.

Biens meubles

Lorsque des biens meubles tels qu'un réfrigérateur, une cuisinière, un lave-vaisselle, des rideaux, des meubles et de l'équipement sont inclus dans l'achat du logement, la valeur de ces biens n'entre pas dans la valeur de la contrepartie qui est assujettie aux droits de cession immobilière.

Dans le cas des enregistrements électroniques de biens-fonds, la valeur de ces biens meubles doit être indiquée à la ligne 1 (h) - Valeur de tous les biens meubles, sous l'onglet Contrepartie.

Dans le cas des autres enregistrements, la valeur de ces biens meubles doit être indiquée à la ligne 2 (g) - Valeur de tous les biens meubles, de l'Affidavit sur les droits de cession immobilière [PDF - PDF - 386 KO].

Définitions tirées de la Loi sur les droits de cession immobilière

Céder

« céder » S'entend notamment de la cession, de la rétrocession, de la location, de l'aliénation d'un bien-fonds en Ontario ou de la renonciation à ce bien-fonds, ainsi que du consentement à la vente ou de l'offre d'une option à l'égard d'un bien-fonds en Ontario. S'entend également de l'enregistrement d'un avertissement ou d'un avis quelconque signalant l'existence d'un acte ou d'un écrit non enregistré qui constate la cession d'un bien-fonds. La présente définition s'applique, que les opérations précitées aient pour effet soit de faire naître un intérêt quelconque dans un bien-fonds soit de lui donner effet ou de reconnaître formellement son existence. Sont exclues toutefois de la présente définition la cession d'un bien-fonds dans le seul but de garantir une dette ou un emprunt ou une cession par un créancier dans le seul but de rétrocéder un bien-fonds affecté à la garantie d'une dette ou d'un emprunt.

Cession

« cession » S'entend en outre de l'acte ou de l'écrit qui constate la cession d'un bien-fonds, y compris une ordonnance définitive portant forclusion en exécution d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant un bien-fonds, ainsi que d'un avertissement ou d'un avis quelconque signalant l'existence d'un acte ou d'un écrit qui constate la cession d'un bien-fonds.

Bien-fonds

« bien-fonds » S'entend notamment des biens-fonds, tènements et héritages, ainsi que des domaines et des intérêts qui s'y rattachent; s'entend de la construction devant être édifiée sur un bien-fonds dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession d'un bien-fonds, à une tenure à bail ou un domaine à bail, à l'intérêt du bénéficiaire d'une option, à l'intérêt d'un acheteur aux termes d'une convention de vente d'un bien-fonds, à l'achalandage imputable à l'emplacement de ce bien-fonds ou imputable à la présence sur ce dernier d'un bâtiment ou d'un accessoire fixe et d'accessoires fixes.

Valeur de la contrepartie

« valeur de la contrepartie » S'entend notamment :

1. du prix de vente brut ou du montant en numéraire de la contrepartie versée ou devant être versée pour la cession par le cessionnaire ou pour son compte, plus la valeur en numéraire de toute obligation assumée ou endossée par le cessionnaire ou pour son compte, dans le cadre de l'arrangement relatif à la cession, plus la valeur en numéraire de tout avantage accordé directement ou indirectement par le cessionnaire à une personne dans le cadre de cet arrangement;
2. dans le cas d'une ordonnance définitive portant forclusion d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant un bien-fonds, du moins élevé des montants suivants :
   1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la forclusion, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais et débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de l'enregistrement de l'ordonnance définitive portant forclusion et dont est titulaire le même créancier,
   2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien-fonds grevé de l'hypothèque ou de la sûreté réelle
2. 1. dans le cas de la cession d'un bien-fonds à un créancier titulaire d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant le bien-fonds effectuée en paiement du montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle, du moins élevé des montants suivants :
   1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la cession, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais ou débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes de toute autre hypothèque ou sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de la cession, si le créancier en faveur de qui la cession est effectuée en est le titulaire,
   2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien-fonds faisant l'objet de la cession;
3. de la juste valeur marchande, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, du bien-fonds visé par un bail ou d'une partie de ce bien-fonds, s'il n'en est cédé qu'une partie, dans le cas où le bail du bien-fonds, la cession de l'intérêt du locataire aux termes du bail, ou un avis écrit quelconque signalant l'existence d'un bail non enregistré de ce bien-fonds ou de la cession non enregistrée de l'intérêt du locataire dans ce bail, ne fait pas l'objet d'une dispense de droits aux termes du paragraphe (6);
4. de la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a) ou b) à l'égard de la cession du bien-fonds que constate un acte ou un écrit non enregistré qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c), dans le cas d'un avertissement ou d'un avis écrit quelconque qui signale l'existence de cet acte ou de cet écrit, mais qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c);
5. de la valeur de la contrepartie établie aux termes des alinéas a) à d), selon le cas qui s'applique, à l'égard d'une ou plusieurs cessions non enregistrées qui ont cédé un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à une personne, ou à son profit, dans le cas de la cession de ce bien-fonds par un fiduciaire (que celui-ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne;
6. de la juste valeur marchande du bien-fonds visé par la cession, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien-fonds par un fiduciaire à un autre fiduciaire (que l'un ou l'autre des fiduciaires soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession), si les deux conditions suivantes sont réunies :
   1. un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans le bien-fonds est détenu au profit d'une personne autre que celle au profit de laquelle l'intérêt était détenu par le fiduciaire qui a consenti la cession au moment où ce dernier a acquis pour la première fois l'intérêt dans le bien-fonds que lui reconnaît la common law
   2. le cessionnaire d'un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire a donné une contrepartie de valeur pour la cession de cet intérêt dans le bien-fonds que détient le fiduciaire cédant, alors que ce dernier détenait l'intérêt dans le bien-fonds que lui reconnaît la common law;
7. de la juste valeur marchande du bien-fonds visé par la cession établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien-fonds à une personne morale, si une portion quelconque de la contrepartie consiste dans l'attribution et l'émission des actions de cette personne morale, ou dans le cas de la cession par une personne morale d'un bien-fonds à l'un de ses actionnaires.

Renseignements additionnels

Si le présent bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi ainsi que les règlements afférents, ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de la vérification, de l'inspection et des impôts relatifs aux ressources
Section des impôts relatifs aux biens fonciers et aux ressources
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON  L1H 8H9

Sans-frais : 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
Télécopieur : 905 433-5770
Appareil de télécommunications pour sourds (ATS) : 1 800 263-7776

On peut consulter la Loi sur les droits de cession immobilière ainsi que d'autres lois et règlements publics de l'Ontario, en ligne, à l'adresse ontario.ca/lois-en-ligne.